تحلیل و بررسی ریسک ها و راه کارهای انبوه سازی مسکن سال 1405

چرا مسکن ملی به بحران رسید؟

تفاوت بین مسکن مهر و نهضت مسکن ملی چه بود؟

چرا تحویل مسکن ملی ها به تاخیر افتاد؟

طرح شمع چیست؟

این قبیل سوالات در ذهن بسیاری از افراد و متقاضیان مسکن شکل گرفته است. امروز به بررسی این موضوع به صورت جامع میپردازیم تا همه چیز برای شما شفاف شود.

چهار رکن درگیر در طرح نهضت مسکن ملی را نام برده ایم و به بررسی هر مورد میپردازیم.

• وزارت راه و شهرسازی ( با نظارت معاونت مسکن)
• بانک
• پیمانکار
• متقاضیان

بیایید بررسی کنیم ریسک هر یک از این رکن ها در ساخت و ساز مسکن ملی چیست؟

ریسک و پیش بینی های دولت

دولت در طرح مسکن مهر تجربیاتی کسب کرد که باعث شد دیگر در طرح نهضت مسکن ملی آن ریسک ها را تکرار نکند.

• تامین زمین : در طرح ” گروه ساخت ” دولت زمین مورد نیاز برای 4 متقاضی(ساختمان دو طبقه) تامین کرد و فقط زمین را به متقاضیان داد و مراحل ساخت و ساز و مجوزها بر عهده متقاضی بود؛ این طرح برای دولت راحت تر بود اما مشکلی که این طرح ایجاد کرد کمبود زمین و نا هماهنگی بین 4 متقاضی بود.

در طرح مسکن ملی برای جلوگیری از تکرار تجربه گذشته، به سمت ساخت ساختمان های بلند مرتبه ( 5 طبقه به بالا) رفت که زمین کمتری بخواهد و ترجیح داد زمین هایی را انتخاب کند که به شهر نزدیکتر هستند تا روند پیشرفت پروژه سریعتر شود.

• در طرح مسکن ملی دولت باید با وزارت نیرو برای کشیدن انشعابات تعامل کند که این موضوع میتواند زمان بر باشد.

( 3/1 تامین اعتبار انشعابات با وزارت راه وشهرسازی است و 3/2 آن با وزرات نیرو)

• دولت برای اجرای طرح مسکن ملی از ارگان های شهرداری/ نظام مهندسی / دارایی برای مجوزها و پروانه ها و مالیات بر ارزش افزوده تخفیف گرفته است.

مالیات بر ارزش افزوده به جای 10 درصد 7 درصد شده است که فقط به خرید مصالح تعلق میگیرد.

مالیات بر درآمد برای هر واحد 300 هزار تومان است.( برای ساخت هر مترمربع، پیمانکار باید 5 درصد برای مالیات بر درآمد در براورد قیمت نهایی در نظر بگیرد مثلا برای ساخت یک واحد 130 مترمربع که متری 8,300,000 تومان هزینه ساخت باشد مبلغ 000, 415 تومان در هر متر مربع مالیات بردرامد باید پرداخت شود. که در مسکن ملی برای هر واحد  300 هزار تومان پرداخت می‌شود.)

• دولت با حداقل قیمت ثابت فهرست بهایی نرخ را تعیین کرد و برای جبران ریسک تورم تعدیل را ارائه داد تا بتواند انبوه سازان را جذب کند . برای توضیح کامل تعدیل میتوانید به ویدیو تعدیل چیست مراجعه کنید.
• برای انتخاب پیمانکار دولت باید دقت و گزینش درست را پیش می‌گرفت پس یکی دیگر از ریسک ها انتخاب پیمانکار معتبر است.

پیمانکار باید گرید بالا ، انبوه ساز و توانایی کنترل پروژه داشته باشد. از نظر توان فنی و مالی توانایی لازم را داشته باشد که اگر مطالبات وصول نشد پروژه تعطیل نشود. همچنین نباید بدهی مالیاتی، چک برگشتی، بدهی بانکی داشته باشد تا بتواند شامل تسهیلات بانک باشد.

ریسک و پیش بینی های بانک

با توجه به تجربه بانک در جریان مسکن مهر که متقاضیان اقساط خود را پرداخت نمی‌کردند و ضرر رسان بود، در دادن تسهیلات از خود مقاومت نشان دادند.

بانک در دادن تسهیلات به پیمانکار شرایطی قرار داده است که اول پیمانکار باید در دارایی اعتبار بالا و توانایی ارائه ضمانت نامه را داشته باشد و دوم باید انبوه ساز و دارای گرید بالایی باشد.

ریسک و پیش بینی های پیمانکار

پیمانکار مجری طرح است و کارفرمای او راه و شهرسازی است. ریسک هایی که پیمانکار با آن مواجه است

• باید تجهیزات و تجهیزکارگاه به گونه ای باشد که اگر تامین مالی صورت نگرفت پروژه قفل نشود.
• با مدیریت و کنترل پروژه روند پیشرفت و مطالبات را بررسی و پیش بینی کند.
• واریزی تمام متقاضیان پروژه در یک حساب جمع آوری میشود پس اگر کسی کم و دیر واریز کند روی کل پروژه تاثیر گذار است و به طبع آن پروژه با تاخیر جلو میرود.

• ریسک و پیش بینی های متقاضیان

در این طرح مردم فقط در ساخت مسکن سرمایه گذاری می‌کنند.

تامین زمین/ انشعابات آب و برق و گاز/ مجوزهای شهرداری و نظام مهندسی/  شهرک و محوطه سازی/ جاده / انتخاب پیمانکار/  تامین تسهیلات بانک، همه با دولت انجام میشود.

حالا بیایید به بررسی اتفاقاتی که در طرح مسکن ملی رخ داد بپردازیم:

• رخدادهای دولت

• در یکی از پروژه ها بعد از واریزی اول مردم تعداد متقاضیان به وضوح مشخص شد. در ابتدا تصمیم بر این بود که برای 4000 نفر تامین زمین شود اما تا 2000 نفر بیشتر میسر نشد و بعد از مشخص شدن زمین، سند زمین در اختیار دولت نبود که گرفتن سند از مرداد سال 1403 که قرارداد پروژه بسته شد، تا مهر سال 1404 به طول انجامید و این در گرفتن مجوز ساخت و ساز تاخیر زیادی ایجاد کرد.
• برای کشیدن انشعابات ، پروژه باید به 70 درصد پیشرفت خود رسیده باشد در برخی پروژه ها که به این مرحله رسیده اند، هنوز تامین اعتبار از طرف وزارت نیرو صورت نگرفته است.
• برای آنکه بانک مجبور به دادن تسهیلات باشد قانونی تصویب کردند که بانک ها موظف هستند 20 درصد از کل تسهیلاتی که سالانه می‌دهد متعلق به طرح مسکن ملی باشد.

• رخدادهای بانک

در ابتدا واریزی های مردم به بانک مسکن بود ولی بانک مسکن مدعی شد که توانایی تامین این حجم اعتبار را ندارد پس پیشنهاد به سمت بانک های دیگر رفت اما دیگر بانک ها به علت:

• نداشتن تجربه و تخصص در این‌کار
• سخت بودن تامین اعتبار
• بی اعتمادی به واریزی اقساط توسط مردم با توجه به تجریه مسکن مهر

تا 2 سال در برابر دادن تسهیلات مقاومت کردند.

• رخدادهای پیمانکار

• در یکی از پروژه ها پیمانکار منتخب شرایط گرفتن تسهیلات بانک را نداشت و پروژه قفل شد . تا بررسی این مسئله و تغییر پیمانکار 1 الی 2 سال تاخیر ایجاد شد.
• در طرح مسکن ملی عده ای از پیمانکارانی که برنده شده بودند، توانایی لازم برای مدیریت پروژه را نداشتند و باعث ایجاد تاخیر در روند رشد پروژه شدند.

• رخدادهای متقاضیان

• تفکر بعضی متقاضیان این بود که صرفا با 400-500 میلیون تومان می‌توانند خانه دار شوند اما تاثیر تورم را در روند هزینه های ساخت و ساز ندیده بودند.
• یک عده اصلا سرمایه ای نمی‌گذارند و یا خیلی دیر سرمایه گذاری می‌کنند. این کار باعث آسیب به روند رشد پروژه می‌شود و حق کسانی که به موقع سرمایه گذاری لازم را انجام می‌دهند، ضایع می‌کند. چراکه دیدگاه اولیه این بوده که همه بلوک ها با یکدیگر در روند ساخت و ساز رشد کنند و در نظر گرفته نشده بود که سرمایه گذاری هر کس متفاوت است و شکست اصلی همینجاست.

با توجه به ریسک ها و اتفاقات رخ داده شرکت جهان پیکر صبا طرحی ارائه داده است که پیشرفت پروژه برای متقاضیان واقعی به صورت عادلانه ادامه پیدا کند. این طرح  ” شمع ” نام‌گذاری شده است.  شبکه مسکن (ملی) عادلانه

 

 

شمع چیست؟

ویدیو شمع

با توجه به ریسک ها و رخدادهای متقاضیان در ویدئو قبل متوجه شدیم، عده ای که واقعا متقاضی خانه هستند و به موقع سرمایه گذاری لازم را انجام می‌دهند،  پاسوز افرادی میشوند که کم و با تاخیر زیاد سرمایه می‌گذارند. این اعتراض بر حق سرمایه گذاران خوش حساب است.

برای جلوگیری از این اتفاق پیشنهاد شد که طرح شبکه مسکن عادلانه (شمع) به پیشنهاد شرکت جهان پیکر تنظیم شود.

در طرح شمع 5 تصمیم اساسی گرفته شده است.

• چگونگی گروه‌بندی بلوک ها بر اساس رتبه‌ها در طرح شمع

در طرح شمع تصمیم بر این شده است شرکت جهان پیکر روند واریزی‌های متقاضیان را به صورت ماهانه از اداره راه و شهرسازی استان فارس دریافت کند و بر اساس تعداد واحد ها و میزان تکمیل وجه انجام شده توسط متقاضیان، آن ها را گروه بندی کند ؛ به نحوی که متقاضیانی که تا کنون نسبت به تکمیل وجه اقدام کردند در گروه اول قرار گرفته و به تعداد آنان، عملیات تکمیل و آماده سازی واحدها آغاز بشود.

پس متقاضیان با توجه به زمان و مبلغ سرمایه گذاری، با توجه به پیشرفت فیزیکی و مبلغ هزینه شده برای هر بلوک، گروه‌بندی می‌شوند و بر اساس رتبه ها برای بلوک ها عملیات اجرایی صورت میگیرد.

توجه شود بلوک ها با توجه به رتبه بندی ها تخصیص داده می‌شوند یعنی واحد ها به اسم شخص معین نخواهد بود مثلا اگر میزان پیشرفت بلوک 1 که یک بلوک 32 واحدی است بیشتر از دیگر بلوک ها باشد و هزینه انجام شده برای ساخت این بلوک کمتر از بقیه بلوک ها باشد،  برای رتبه 1 تا 32 تخصیص داده می‌شود و دیگر گروه ها به همین منوال.

رتبه بندی متقاضیان بر اساس تاریخ و ساعت سرمایه گذاری، منظم بودن واریزی و مبلغ سرمایه گذاری است و توسط نرم افزار و سیستم کامپیوتری محاسبه میشود. هر 3 عامل در رتبه بندی متقاضیان تاثیر گذار است. پس رتبه شما می‌تواند در هر روز با توجه به این 3 عامل متغیر باشد.

سرعت در واریزی و اجرای پروژه باعث کاهش اثرات تورم می‌شود پس مبلغ نهایی هر بلوک متفاوت است. به همین علت برای حفظ عدالت برای متقاضیان خوش حساب ارزان ترین بلوک با بیشترین درصد پیشرفت باید به نفرات اول اختصاص داده شود.

 

• محوطه سازی و انشعابات در طرح شمع

هر زمان که پیشرفت فیزیکی هر بلوک به 70 درصد برسد، پیمانکار به کارفرما اطلاع می‌دهد و کارفرما با صدور ابلاغیه ، مجوز شروع عملیات محوطه سازی و اقدامات لازم را به پیمانکار می‌دهد.

همچنین وزارت راه و شهرسازی نیز موظف به پیگیری و تامین انشعابات مربوط به واحدهای آماده می‌شود.

البته که ایجاد مسیر و محوطه سازی خللی در روند رشد دیگر بلوک ها ایجاد نمی‌کند.

 

• زمان تقریبی تحویل واحد ها

زمان تحویل واحدها به دو عامل توان واریزی متقاضی و آمادگی آن ها برای پرداخت ماهانه بستگی دارد و بلوک ها طبق رتبه بندی تخصیص داده می‌شوند.

 

• روش تحویل پروژه

هر بلوکی که به 90 درصد از پیشرفت خود برسد، قیمت نهایی علی الحساب آن محاسبه می‌شود و در کارگروهی متشکل از :

نماینده فرماندار شهرستان

نماینده متقاضیان

نماینده پیمانکار

نماینده اداره کل راه و شهرسازی استان فارس

رئیس اداره راه و شهرسازی شهرستان

، بر اساس قیمت نهایی یا با تلورانس 5 درصد، انتخاب واحد متقاضیان بر اساس رتبه بندی تنظیم خواهد شد.

متقاضی جهت انتقال تسهیلات ( فروش اقساطی) و تکمیل وجه به بانک معرفی می‌شود و با طی کردن این مراحل خانه ایشان تحویل داده می‌شود.

 

• عدم تکمیل وجه

در صورتی که متقاضی سرمایه گذاری را تکمیل نکند و انتقال تسهیلات صورت نگیرد، ادعا و اعتراضی نمی‌تواند داشته باشد. پس از گذشت یک ماه از زمان اعلام ، نفر بعدی جایگزین خواهد شد.