بررسی ریسک و هزینه ساخت و ساز در تورم و بحران
راهنمای جامع بررسی ریسک و هزینه ساخت و ساز در شرایط بحرانی و تورمی. آشنایی با دلایل اصلی اضافههزینه (Cost Overrun) و ۱۴ راهکار عملی برای مهار هزینههای پروژه.
در پروژههای عمرانی، مسئله اصلی صرفاً اجرای فیزیکی سازه نیست؛ بلکه کنترل همزمان سه متغیر زمان، هزینه و کیفیت در شرایط عدم قطعیت است. این عدم قطعیت در پروژههای ساختمانی ایران و سایر کشورهای در حال توسعه، معمولاً از سطح نظری فراتر رفته و به یک عامل ساختاری و همیشگی تبدیل میشود.
در شرایط بحران اقتصادی، تورمهای جهشی یا شرایط جنگی، ماهیت ریسک از حالت معمول (قابل پیشبینی نسبی) به حالت سیستماتیک و زنجیرهای تغییر میکند. در این وضعیت، بروز یک ریسک اولیه (مانند جهش نرخ ارز) میتواند بهصورت دومینویی باعث تغییر لحظهای قیمت مصالح، توقف تأمین، تأخیر در اجرای پروژه و در نهایت افزایش چشمگیر هزینه نهایی شود.
مطالعات نشان میدهد ضعف اصلی مدیریت پروژهها نه در عدم وجود ریسک، بلکه در فقدان ارتباط ساختاری بین شناسایی ریسک و تصمیمگیری مالی است.
زنجیره تبدیل ریسک به اضافههزینه (Cost Overrun)
عواملی که در پروژههای عمرانی باعث افزایش هزینه میشوند، نتیجه برهمکنش چندین ریسک به صورت همزمان هستند. به عنوان مثال:
در نهایت، هزینه نهایی پروژه بهصورت نمایی از برآورد و بودجه اولیه فاصله میگیرد.
اضافههزینه (Cost Overrun) چیست؟
اضافههزینه (Cost Overrun) به وضعیتی گفته میشود که در آن هزینه واقعی و نهایی پروژه از بودجه اولیه تعیینشده فراتر میرود. این مسئله یکی از رایجترین مشکلات در پروژههای ساختمانی سراسر جهان است که تأثیرات منفی و مخربی بر اقتصاد پروژه، سرمایهگذار و حتی سطح کلان اقتصادی کشور دارد.
یک نمونه واقعی: در کشور عربستان طی مطالعهای روی ۲۷ پروژه ساختمانی آموزش عالی، مشخص شد ۹۳ درصد پروژهها دچار افزایش هزینه شدهاند که اکثر آنها بین ۵ تا ۱۰ درصد اضافههزینه داشتهاند.
یکی از نتایج مهم پژوهشها این است که ریسکها در ابتدای راه شناسایی میشوند، اما به تصمیم مالی قابل اجرا تبدیل نمیشوند. برای مثال، ریسک تورم شناسایی میشود اما در ساختار قرارداد یا بودجهبندی لحاظ نمیگردد؛ در نتیجه پروژه در فاز اجرا دچار انحراف شدید مالی میشود. این شکاف، علت اصلی Cost Overrun است.
در شرایط جنگ یا بحران شدید اقتصادی (مانند وضعیت فعلی بازار ایران)، ماهیت ریسک از حالت «احتمالی» به حالت «قطعی با زمان نامعلوم» تغییر میکند؛ یعنی میدانیم تورم یا کمبود مصالح رخ میدهد، اما زمان دقیق و شدت آن ناپیداست. در این حالت، مدلهای کلاسیک مدیریت ریسک کارایی خود را از دست داده و نیاز به رویکردهای سناریومحور ایجاد میشود.
۵ عامل اصلی ایجاد اضافههزینه در پروژهها
اضافههزینه میتواند ناشی از عوامل مختلفی در بدنه پروژه باشد. جدول زیر مهمترین ریشههای انحراف مالی را نشان میدهد:
| منشأ ریسک | عوامل ایجادکننده اضافههزینه (Cost Overrun) |
| کارفرما (Client) | تغییرات مکرر در دامنه پروژه، تأخیر در تصمیمگیری، عدم وضوح در نیازمندیها و تأخیر در پرداختها |
| پیمانکار (Contractor) | ضعف در مدیریت پروژه، کمبود تجربه اجرایی، مشکلات مالی و عدم مدیریت صحیح منابع |
| طراحی و مشاور (Consultant) | نقص در نقشهها و دفترچه محاسبات، تغییرات طراحی حین اجرا، عدم هماهنگی بین نقشههای معماری و سازه |
| برنامهریزی و برآورد | برآوردهای غیرواقعی از زمان و هزینه، نادیده گرفتن تورم و برنامهریزی ناکارآمد |
| قراردادی و مدیریتی | ضعف در ساختار قرارداد، اختلافات طرفین، و مدیریت نامناسب ادعاها (Claim Management) |
نگاهی به تجربیات سایر کشورها و وضعیت ایران
-
نوار غزه: مهمترین عوامل اضافههزینه «نوسانات شدید قیمت مصالح»، «تأخیر پیمانکار در تأمین تجهیزات» و «تورم» گزارش شده است.
-
استرالیا: «رویههای کنترلی ضعیف»، «برنامهریزی ناکافی» و «مدیریت ناکارآمد کارگاه» بیشترین اثر را بر افزایش هزینه داشتهاند.
-
عراق: «ناتوانی دولت در پرداخت هزینهها» و «بحران تأمین منابع مالی» عامل اصلی بوده است.
-
ایران: در کشور ما، مهمترین عوامل افزایش هزینه پروژهها شامل «تورم افسارگسیخته»، «بوروکراسی پیچیده اداری» و «برنامهریزی ضعیف منابع» میباشد.
۱۴ راهکار عملیاتی برای مقابله با اضافههزینههای ساخت و ساز
برای مهار هزینهها در شرایط نامطمئن اقتصادی، اتخاذ اقدامات زیر در اولویت قرار دارد:
-
ایجاد ساختار سازمانی شفاف: تعریف دقیق نقشها، مسئولیتها و کانالهای ارتباطی (برگزاری جلسات Kick-off).
-
ادغام فناوریهای مدرن: بکارگیری مدلسازی اطلاعات ساختمان (BIM) و سیستمهای اطلاعات مدیریت پروژه (PMIS) جهت کاهش دوبارهکاریها.
-
اصلاح فرآیند مناقصه: انتخاب پیمانکار بر اساس «کیفیت و ارزیابی حسن سابقه»، نه صرفاً «پایینترین قیمت پیشنهاد شده».
-
قراردادهای انگیزشی: گنجاندن بندهای مربوط به خسارت تأخیر و مشوقهای مالی برای تکمیل زودهنگام.
-
پیشبینی ذخیره ریسک: حفظ پیشبینیهای مالی مناسب برای عدم قطعیتهای طراحی از فاز مناقصه تا تحویل.
-
انعطاف در برنامه پرداخت: تنظیم مراحل پرداخت بر اساس نقاط عطف (Milestones) جهت تأمین سرمایه در گردش پیمانکار.
-
مدیریت شفاف تغییرات: تدوین دستورالعملهای مشخص برای تغییر مقادیر و دستورکارهای اضافهکاری.
-
اطمینان از تأمین مالی کارفرما: احراز تمکن مالی پروژه پیش از اعطای قرارداد.
-
انتخاب مشاوران باتجربه: ارزیابی سوابق مشاور بر اساس پروژههای مشابه اجرا شده.
-
اعطای زمان کافی برای مطالعه امکانسنجی: دادن فرصت به پیمانکار جهت بررسی دقیق سایت و تدوین برنامه مالی جامع قبل از عقد قرارداد.
-
شفافسازی کانالهای ارتباطی: اشتراکگذاری اطلاعات تماس دقیق و حدود اختیارات تصمیمگیرندگان پروژه.
-
لیست تامینکنندگان معتبر: ایجاد پایگاه داده از تامینکنندگان آنی، خوشقول و باکیفیت.
-
تعریف حدود اختیارات: مشخص بودن دقیق مسئولیتها و نحوه اخذ تاییدیهها جهت جلوگیری از خواب پروژه.
-
اولویتبندی اقدامات: تمرکز بر مدیریت صحیح قراردادها و ارزیابی موشکافانه مناقصه به عنوان مهمترین سپر دفاعی در برابر اضافههزینه.
مدیریت ریسک و هزینه در شرایط بحرانی و جنگی
در شرایط بحرانهای سیاسی، جنگ و تورمهای شدید حاکم بر بازار، تأمین به موقع مصالح و پوشش هزینههای مستقیم و غیرمستقیم (نیروی انسانی، ماشینآلات و نگهداری کارگاه) به چالش اصلی تبدیل میشود.
یکی از بهترین راهکارها در این شرایط، شیفت از ساخت مجدد به سمت «بازسازی، بهسازی و مقاومسازی سازهها» است که هم در هزینه و هم در مصرف مصالح صرفهجویی چشمگیری ایجاد میکند. (در مقاله بهسازی و مقاومسازی در شرایط بحران به تفصیل به بررسی آسیب اسکلت سازهها پرداختهایم).
مرور تجربیات بینالمللی
-
تجربه اوکراین: تا ژانویه ۲۰۲۴، بیش از ۱۶۰,۰۰۰ ساختمان و زیرساخت در اثر جنگ اوکراین آسیب دیدند. مطالعات مشترک دانشگاه لافبورو (انگلستان) و دانشگاه بکتوف (اوکراین) نشان داد که استفاده از فناوری BIM و استانداردهای نوین، کلید بازسازی پس از جنگ است. همچنین استفاده از آوارها و بازیافت مصالح، راهکاری هوشمندانه برای کاهش هزینهها و جبران کمبود تامینکنندگان محسوب میشود.
-
تجربه عراق: بین سالهای ۲۰۱۱ تا ۲۰۲۱، آمار ساخت و ساز در عراق افت شدیدی داشت (از ۸,۵۱۸ پروژه به ۴۰۹ پروژه در سال ۲۰۱۸). بحرانهای امنیتی، اقتصادی و شیوع کرونا، ضرورت کنترل هزینه از طریق بازسازی و مقاومسازی را بیش از پیش اثبات کرد.
وضعیت پژوهشهای مدیریت ریسک در جهان و ایران
تحلیل مقالات بینالمللی در سال ۲۰۲۴ درباره مدیریت ریسک زنجیره تأمین ساختوساز، سهم کشورها را به شرح زیر نشان میدهد:
| کشور | تعداد مقالات منتشر شده (۲۰۲۴) | تعداد استنادها (Citations) | رویکرد اصلی |
| چین | ۲۹ مقاله | ۲۳۴ | تولید علمی بالا و کنترل زنجیره تامین |
| بریتانیا | ۱۷ مقاله | ۳۹۵ | عمق پژوهش، کیفیت بالا و تأثیرگذاری مرجع |
| استرالیا | ۱۲ مقاله | ۲۰۹ | مدیریت عملکرد و کنترل هزینهها |
| آمریکا | ۱۰ مقاله | – | مدلسازی و مدیریت ریسکهای نوظهور |
| هنگکنگ / پاکستان | هر کدام ۶ مقاله | – | مدیریت ریسک در پروژههای منطقهای |
| ایران | فعال در رتبهبندی ریسک | – | نیاز به تقویت پیوند مدیریت ریسک با مدلهای مالی |
نتیجهگیری و جمعبندی
مدیریت پروژههای ساختمانی در شرایط بحرانی و بازار پرنوسان ایران، دیگر با روشهای سنتی امکانپذیر نیست. تجربیات جهانی و داخلی نشان میدهد که علت اصلی شکست مالی پروژهها، نه خودِ تورم یا ریسک، بلکه عدم تبدیل شناسایی ریسک به تصمیمات قراردادی و مالی است.
برای عبور از بحرانهای اقتصادی و جلوگیری از Cost Overrun (اضافههزینه)، سازندگان و کارفرمایان باید سه گام کلیدی زیر را در دستور کار خود قرار دهند:
-
انعطافپذیری قراردادی: گنجاندن بندهای تعدیل منطقی و شیوه پرداخت بر اساس شرایط روز.
-
بهرهگیری از فناوری (BIM): جهت کاهش خطاهای طراحی، برنامهریزی دقیق مصالح و جلوگیری از دوبارهکاریهای پرهزینه.
-
تغییر استراتژی به سمت بهسازی: در شرایط بحران شدید تامین مصالح، بازسازی و مقاومسازی سازههای موجود بسیار اقتصادیتر از تخریب و ساخت مجدد خواهد بود.
صنعت ساختوساز ایران نیازمند گذر از فرمولهای استاتیک و حرکت به سمت مدلسازی پیشرفته ریسک، مدیریت پویای منابع و بهرهگیری از تکنولوژیهای روز است تا بتوان پایداری پروژهها را در سختترین شرایط اقتصادی تضمین کرد.